CUIDADO CON HACIENDA AL COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE DEMASIADO BARATO. COMPROBACIÓN DE VALORES DE INMUEBLES.

 Comprar o vender un inmueble a un precio muy barato puede resultar una operación aparentemente muy atractiva. No obstante, poca gente tiene en consideración que declarar valores muy bajos en determinados impuestos puede acarrearle determinados problemas con Hacienda.

Así, en el típico caso de una venta de un inmueble entre particulares, entre otros impuestos a pagar, nos encontramos con los siguientes:

 

·         Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuyo pago le corresponde al comprador, y que se gestiona y paga ante la Agencia Tributaria de Andalucía o de la Comunidad Autónoma correspondiente.

·         Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuyo pago le corresponde al vendedor, y que se gestiona y paga ante la Agencia Tributaria estatal a través de la declaración de la renta.

 

La particularidad de estos dos impuestos es que se calculan en función del «valor real» del inmueble, y, ¿qué es el valor real de un inmueble?, pues un valor absolutamente indeterminado e indefinido, lo que da lugar a múltiples problemas.

En aquellos casos en que la Administración tributaria autonómica o estatal consideran que el precio declarado por el contribuyente es inferior al «valor real» del inmueble, proceden a iniciar un procedimiento denominado «de comprobación de valores», cuya finalidad es determinar ese «valor real» y, en consecuencia, cobrar un impuesto de mayor importe al pagado, más los intereses de demora correspondientes.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria determina varios métodos que puede elegir la Administración Tributaria para realizar esa comprobación del valor, los más destacables son los siguientes:

·         Aplicar un coeficiente multiplicador al valor catastral.

·         Dictamen de peritos de la Administración.

·         Valor de tasación hipotecaria.

En consecuencia, la Administración Tributaria toma alguno de esos valores y lo considera el «real», exigiendo al contribuyente la diferencia del impuesto con intereses de demora, como se ha indicado.

No obstante, el contribuyente no tiene por qué quedarse de brazos cruzados ante ello, sino que puede recurrir y, de hecho, los Tribunales administrativos o de Justicia suelen darle la razón.

Así, por lo que se refiere a la utilización del valor catastral aplicándole un coeficiente multiplicador para determinar el «valor real» ha sido el Tribunal Supremo el que ha señalado en su sentencia de 23 de mayo de 2018 que la aplicación automatizada de ese método de comprobación de valor no es correcta si no va acompañada de una verificación por parte de la Administración de que ese valor obtenido se ajusta al estado y circunstancias del inmueble.

Por otro lado, por lo que se refiere al dictamen de peritos, también son múltiples las resoluciones que tumban estas comprobaciones sobre la base de que el perito de la Administración jamás visitó en persona el inmueble valorado, requisito fundamental para su validez.

Y, por último, por lo que se refiere a la utilización del valor de tasación hipotecaria, también es reiterada la postura de que no puede usarse de forma automatizada o sin cumplir determinados requisitos formales, por ejemplo, Tribunal Económico Administrativo Central, en su resolución de fecha de 9 de enero de 2014.

A mayor abundamiento, incluso cumpliendo la Administración con todos los requisitos formales, es posible impugnar la liquidación derivada de la comprobación de valor atacando la falta de motivación de esa comprobación. Ello es así por cuando la legislación exige que la Administración Tributaria motive sus actuaciones, es decir, que explique y justifique los motivos que le llevan a efectuar la comprobación de valor y las razones de utilizar un determinado método de valoración de entre los varios que establece la Ley.

Hemos de indicar igualmente que, frente a la liquidación que realiza la Administración tributaria cuando concluye que el «valor real» es superior al declarado por el contribuyente, además de recurrirse, puede solicitarse por el ciudadano lo que se denomina procedimiento de Tasación pericial contradictoria.

A través de ese procedimiento se consigue que un perito imparcial y un perito designado por el contribuyente emitan sus propias valoraciones que pueden tirar por tierra la de la Administración.

Es más, es posible que simplemente por el hecho de solicitarla, incluso antes de que el perito imparcial y el del contribuyente dicten sus informes, la Administración tributaria recule.

Por ejemplo, recientemente, en mi despacho hemos tenido la siguiente situación: un cliente adquiere unos inmuebles y los declara en unos 198.000 €. La Administración tributaria realiza una comprobación de valores de los inmuebles y fija su valor total en 2.000.000 €, es decir, un 1.000% más del valor declarado. Pues bien, sólo con solicitar la tasación pericial contradictoria -y sin ni siquiera esperar al valor del perito imparcial- la Administración bajó el valor a poco más de 200.000 €, casi coincidente con el valor declarado por el contribuyente.

Una auténtica locura y abuso por parte de la Administración, cuyas prácticas torticeras están a la orden del día, buscando esquilmar al ciudadano que no tiene la valentía de impugnar esas actuaciones y hacer valer sus derechos.

También es recomendable hacer referencia a que en los casos de comprobación de valores al contribuyente no se le suele sancionar. No obstante, de forma muy excepcional, la Administración también sanciona al contribuyente cuando efectúa una comprobación de valores, sanción que es por supuesto recurrible y, no sólo eso, sino fácilmente ganable.

Así, es jurisprudencia reiteradísima del Tribunal Supremo que, si el contribuyente no oculta ningún elemento que influya en la valoración del inmueble, y, que lo único que concurre, es una discrepancia en el valor que se le debe dar, dicha situación no es sancionable.

No obstante, la Administración Tributaria ejerciendo su ánimo recaudador, hace caso omiso de dichas sentencias, y aplica el principio de «si cuela, cuela, y, si no, me la…», razón por la que hay que recurrir absolutamente siempre dichas sanciones.

Para finalizar, ha de indicarse que, para evitar sustos con estas comprobaciones de valores, lo mejor es informarse bien del valor del inmueble antes de hacer la operación, para lo cual hay dos formas:

·         Solicitar una tasación por parte de una entidad tasadora oficial.

·         Solicitar a la Administración Tributaria que emita una valoración vinculante del inmueble.

Si el contribuyente utiliza el valor del informe vinculante, ello impide que la Administración pueda efectuar esa comprobación de valores. Por lo que se refiere a la Junta de Andalucía, tiene incluso disponible un simulador online de valoraciones.

Como conclusión ha de señalarse que a la hora de realizar una operación de compra o venta es importante -aunque habitualmente no se hace- asesorarse previamente por parte de un profesional y no fiarse de las indicaciones que se hacen en las entidades bancarias o en las oficinas notariales, por cuanto no son expertos necesariamente en la materia y seguir sus consejos no siempre evita sustos. El verdadero consejo profesional sólo lo ofrece un Abogado o un asesor fiscal.

No obstante, si finalmente llega la tan temida carta de Hacienda, sólo un Abogado experto en materia fiscal y tributaria va a poder defender tus derechos como corresponde, como es mi caso.